Ev sahibi olma hayali kuranlar için finansal planlamanın en kritik adımı, doğru finansman kaynağını bulmaktır. Değişen piyasa koşullarında konut kredisi faiz oranlarını takip etmek, bütçenizi sarsmadan ev sahibi olmanızı sağlar. Peki konut kredisi nasıl hesaplanır ve güncel faiz oranları neler?
Konut kredisi, satın alınacak evin teminat altına alınması (ipotek) şartıyla bankaların tüketicilere sunduğu uzun vadeli bir finansman türüdür. Bu sistemde banka, satın alacağınız evin ekspertiz değerinin belirli bir oranına kadar kredi imkanı sunar.
Konut kredisi, temelde nakit birikiminizin yetersiz kaldığı durumlarda ev sahibi olmanızı sağlasa da kullanım amaçları ve stratejileri çeşitlilik gösterir:
Kiradan Kurtulmak İçin: Her ay kira ödemek yerine kendi evinizin taksitlerini ödeyerek mülk sahibi olmanızı sağlar.
Yatırım Amaçlı (İkinci Konut): Mevcut bir eviniz olsa dahi gayrimenkulün getirdiği değer artışından ve kira gelirinden faydalanmak için tercih edilebilir.
Enflasyondan Korunmak İçin: Sabit faizli konut kredilerinde yıllar içinde enflasyon artsa bile aylık taksit tutarınız değişmez. Böylece ödemeleriniz zamanla reel olarak ucuzlamış olur.
Konut kredisi kullanmak, diğer bireysel kredi türlerine göre tüketicilere önemli finansal avantajlar sunar. Mesela:
Uzun Vade İmkanı: İhtiyaç kredileri genellikle 36 aya kadar sınırlıyken konut kredilerinde vade 120 hatta 180 aya kadar uzayabilir. Bu da aylık ödemelerinizi gelirinize göre ayarlamanızı kolaylaştırır.
Vergi Muafiyeti: Konut kredileri, BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) ve KKDF (Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu) gibi vergilerden muaftır. Bu durum kredi maliyetini diğer kredilere kıyasla düşürür.
Düşük Faiz Oranları: Bankalar, satın alınan evi ipotek (teminat) altına aldıkları için risk düşer. Bu da ihtiyaç kredilerine kıyasla daha düşük faiz oranları sunulmasını sağlar.
Erken Ödeme Seçeneği: Elinize toplu para geçtiğinde kredinizi vadesinden önce kapatabilir veya ara ödeme yaparak kalan borcunuzu yapılandırabilirsiniz.
Kredi sürecinin sağlıklı ilerlemesi için şu üç temel faktör belirleyicidir:
Kredi Notu: Bankaların size güven duymasını sağlayan finansal geçmişiniz.
Gelir Durumu: Aylık taksitleri ödeyebilme kapasiteniz.
Evin Durumu: Satın alınacak evin krediye uygunluğu ve iskanı.
Satın alınacak konutun tapu fotokopisi
Kimlik belgesi (Nüfus cüzdanı)
Güncel tarihli herhangi bir fatura
Maaş bordrosu veya gelir belgesi
Bu evraklarla konut kredisine başvurduktan sonra evinizin ekspertiz değeri belirlenir. Ekspertiz değeri alabileceğiniz kredi tutarını etkileyebilir. Ödeme planınız oluşturulduktan sonra satın alacağınız evin bağlı olduğu Tapu Müdürlüğü'ne müracaat ederek ipotek ve satış işlemi gerçekleşir.
Bankanın sunduğu konut kredisi ürünlerinde faiz oranları, tercih edilen ödeme planına ve hedef kitleye göre farklılık göstermektedir. Tüm paketlerde kredi tahsis ücreti (dosya masrafı) standart olarak %0,5 oranında uygulanmaktadır.
Standart ve Esnek Ödemeli Krediler: Klasik 'Konut Kredisi', 'Azalan Taksitli', 'Artan Taksitli' ve 'Kentsel Dönüşüm Kredisi' paketlerinde uygulanan aylık faiz oranı %3,73'tür.
Eşit Anapara Ödemeli Konut Kredisi: Toplam faiz yükünü düşürmek isteyenler için sunulan bu pakette faiz oranı çok daha avantajlı olup %2,81 seviyesindedir.
Çiftçiye Özel Konut Kredisi: Çiftçiler için hazırlanan özel pakette ise aylık faiz oranı %4,27 olarak belirlenmiştir.
İlk kez ev sahibi olacaklar için sunulan BSMV muafiyetli ve avantajlı faiz oranına sahip örnek kredi hesaplaması şöyledir:
Kredi Tutarı: 1.000.000 TL
Vade Süresi: 120 Ay
Uygulanan Faiz Oranı: %2,69
Aylık Taksit Tutarı: 28.060,70 TL
Toplam Geri Ödeme: 3.367.283,91 TL
Bu hesaplama planı ve faiz oranı, yalnızca ilk ev alımları için geçerlidir. BSMV vergisinden muaf olan bu orandan yararlanabilmek için kişinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının üzerine kayıtlı herhangi bir konut bulunmaması gerekmektedir. İkinci ev alımlarında oranlar değişiklik gösterebilir.
100.000 TL tutarındaki örnek kredi için sigortalı kullanım ve 'İlk Evim' kampanyası kapsamında oluşan maliyet tablosu şöyledir:
60 Ay Vade: Aylık %2,69 faiz oranıyla taksit tutarı 3.376,75 TL'dir. Yıllık toplam maliyet oranı %55,8708 olarak gerçekleşir.
120 Ay Vade: Aylık %2,69 faiz oranıyla taksit tutarı 2.806,07 TL'dir. Vade uzadığı için yıllık toplam maliyet oranı %50,2907'ye düşer.
100.000 TL'lik konut kredisi için ek masraflar da mevcut. 20.124,50 TL tutarıyla tüketiciden alınan masraf kalemi şu kalemlerden oluşmaktadır:
Kredi Tahsis Ücreti: Kredi tutarının %0,50’si.
Ekspertiz Ücreti: 15.874,50 TL (Sabit masraf).
İpotek Tesis Ücreti: 3.750 TL.
Teminat ve Kefil: Satın almayı planladığınız konutun ipotek edilmesi genellikle yeterlidir. Kefil şartı yalnızca bankanın gerekli gördüğü özel durumlarda istenir.
Erken Kapatma Cezası: Sabit faizli kredinizi vadesinden önce kapatmak isterseniz kalan vadesi 36 ayı aşmayan borçlar için %1, 36 aydan uzun olanlar için ise en fazla %2 oranında erken ödeme ücreti yansıtılır.
Uygunluk: Bu kredi sadece bireysel müşterilere (gerçek kişilere) verilir ve satın alınacak mülkün tapu kaydında 'konut/mesken' ibaresinin bulunması zorunludur.