Kiracı Hangi Durumlarda Evden Çıkarılabilir?

Merhaba değerli okurlar. Ülkemizde gündem her ne kadar çok sık değişse de ülkemizi sarsan ve milyonlarca kişiyi etkileyen depremlerden kaynaklanan sorunlar henüz çözülmüş değil. Depremlerden dolayı farklı şehirlere göç edenler, geçici olarak yurt, otel, pansiyonlarda ve tanıdıklarının, akrabalarının evlerinde konaklayanlar ile deprem bölgesinde çadırlarda ve konteynerlarda konaklamaya halen devam edenler dahil çokça insan deprem sonrası barınma sorunu yaşıyor. Deprem nedeniyle kaybettiği veya ağır hasar görmüş evine dönemeyeceğinden ev arayışında olan insanlar ile güvenilir bulmadığı evini değiştirmek, yeni bir ev satın almak ve kiralamak isteyen insanlar da barınma sorununu nasıl çözeceğini düşünüyor.

Kiralananın tahliyesi, yukarıda da söz ettiğimiz üzere bugünlerde sıklıkla karşımıza çıkan bir hukuki mesele. Kiracılar yurt genelindeki yüksek kira artışları sebebiyle senelerdir kaldıkları evlerini, dükkanlarını ve ofislerini bırakmak istemiyorlar. Ev sahiplerinin bir kısmı ise haklı veya haksız çeşitli nedenler öne sürerek kiracıları evlerden, ofislerden, dükkanlardan çıkarmaya çalışıyorlar. İşte bu öne sürülen nedenlerin hangisi hukuki hangisi hukuka aykırı bunları öğrenmek gerekiyor ki boşuna daha yüksek kiralı bir eve geçmek zorunda kalınmasın. Ülkemiz kira hukuku uyuşmazlıklarının en yoğun olduğu dönemlerden birinden geçtiği bugünlerde kiralananın tahliyesinin şartları ne kadar bilinirse bu uyuşmazlıklar o kadar anlaşılır olur, uyuşmazlıkların sonucu öngörülebilir olur.

Kira sözleşmeleri, sözleşmenin ne zaman sona ereceğinin belirlenip  belirlenmemesi durumuna göre “belirli süreli kira sözleşmesi” ve “belirsiz süreli kira sözleşmesi” olarak ikiye ayrılır. Kira sözleşmesinin belirli süreli olarak düzenlenmesi durumunda sözleşmede öngörülen sürenin sonunda sözleşme doğal olarak sona erecektir. Burada dikkat edilmesi gereken bir husus şudur: Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmaz ise sözleşme aynı şekilde 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Bu hak kiracıyı gözeten bir haktır, kiracı kira döneminin bitiminden 15 gün önce yazılı bildirim yoluyla sözleşmeyi feshedebilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise, taraflarca farklı bir fesih dönemi belirlenmedikçe yasal fesih dönemi ile birlikte sözleşme feshedilebilecektir. Ev sahibi, sözleşme süresinin bitimini sebep göstererek kira sözleşmesini feshedememektedir. Bu sebeple sözleşmeyi feshedebilmesi yalnızca kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin bitiminde mümkündür.

“On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

(Türk Borçlar Kanunu madde 347)

Yukarıdaki durumda ev sahibi kira sözleşmesini feshederken bir sebep göstermek zorunda değildir, feshettiğini bildirmesi yeterlidir.

Kira sözleşmesinin feshine dair bildirimler eğer sözlü olarak yapıldıysa bu hukuki bir sonuç doğurmaz yani fesih yapılmamış sayılır, kira sözleşmesinin fesih bildirimi mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Ancak tahliye ihtarı noter huzurunda hazırlanmış olmak zorunda değildir, noter onaylı olursa tabii olası bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı açısından lehe olacaktır ancak adi yazılı fesih bildirimi de geçerlidir.

Kiralanan taşınmaz eğer aile konutu ise kiracı eşinin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesini feshedemeyecektir. 

“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.”

(Türk Borçlar Kanunu madde 349)