Hande Fırat'ın Konut Fiyatları Sorusuna Ekonomistlerden Yanıt Geldi

25.04.2022 - 18:24

Türkiye'de enflasyon ve etkileri son dönemde hayatımızı derinden etkiliyor. Ev ve araba hayali kuran milyonların bu hayalleri, hayal olmaya devam ederken, fiyatlardaki yükseliş günden günde tüm sabit gelirli kesimi etkiliyor. Yüksek gelir kesimi için işler daha kolay belki de karlı bilmiyoruz. Bazı insanlar için de ekonomi belki de sadece polemik oluşturan bir konu.

İktisatçı Prof. Dr. Öner Günçavdı, konut fiyatlarındaki artışı Hande Fırat'ın Twitter'daki sorusu üzerinden açıkladı.

Kaynak: Politikyol

Geçen günlerde gazeteci Hande Fırat Twitter'da konut fiyatları ile ilgili bir soru sormuş ve bu da tartışma yaratmıştı.

Enflasyona Polemik Diyen Hande Fırat Yaptığı Kira Paylaşımıyla Tepki Çekti

İktisatçı Prof. Dr. Öner Günçavdı konut fiyatlarındaki artış için Hande Fırat'a "Nispi fiyatlar Hande Hanım!" başlığı ile cevap verdi.

Son zamanlarda kamuoyu gayrimenkul fiyatlarındaki ve kiralardaki fahiş artışların nedenini merak eder oldu. Neredeyse her kafadan bir ses çıkmakta. Ülkede görünürlüğü artan yoksulluk ve gelir dağılımındaki gayri ahlaki durum da buna eklenince, sorun yoksulluk bakımından da dikkat çekmeye başladı. Ne de olsa kira dâhil konut harcamaları ülkemizdeki hanehalklarının toplam harcamaları içinde yüzde 15’ler civarında bir paya sahip.
Tüm bunların üzerine gazeteci Sayın Hande Fırat’ın kamuoyuna açık bir şekilde yaptığı çağrı geldi. Sayın Fırat, ana akım bir medya kuruluşunda gazetecilik yapan, kamuoyunun tanıdığı bir gazeteci. Twitter üzerinde yaptığı çağrısında, konut fiyatlarının ve kiraların artış nedenlerini takipçilerine sordu. Elbette takipçilerinin konunun uzmanı olmaları beklenemez. Ama gelecek cevapların da ona göre gelmesi kaçınılmaz olacaktır. Böyle bir mecrada, böylesine önemli ve kanımca ciddi bir soruna cevap bulmayı amaçlarken, biz iktisatçıların derslerde çok kullandığı gibi “yanlış bilgi, doğru bilgiyi görünmez kılacaktır”.

"Son yıllarda ülkemiz insanlarının (hangi kesimden olursa olsun) aklı ile değil de duyguları ile görüş oluşturmaya başladığı bir gerçek"

Böyle bir ortamda gelecek cevapların da iktisadi bir sağduyu ile verilmesini beklemek doğru olmaz. Tıpkı iktisatçı olmayanların iktisatçı gibi ortaya çıkıp, faizler konusunda yeni teoriler ortaya atması ve bir ülkenin kaderini bu teorilere bağlaması gibi. Ya da vasatın hâkimiyeti; uzmanlığı dışlayarak, yanlış bilgilerin üzerine sanal bir gerçeklik inşa etmeye çalışmak gibi.
Amacım bir polemik kapısı aralamak değil. Zira etrafımızda böyle sonucu olmayan, olsa bile kamuoyuna ciddi bir menfaat sağlamayan polemiklerden çok var. Amacım sadece bu soruya ciddi bir cevap oluşturmak ve yaşadığımız bu olağanüstü durumu açıklamak için göreli olarak daha bilimsel bir açıklama getirebilmek. Yani soruya “iktisatçı” olarak cevap verebilmektir. O nedenle yazdıklarımdan hiç kimsenin incinmesine gerek olduğunu düşünmüyorum. Herkese ve her düşünceye saygımız sonsuz.

"Son haftalarda konut fiyatlarındaki artışın cevabını aralayanlar en yaygın şekilde yabancıların oluşturduğu taleple karşılaştı"

Kontrolsüz bir şekilde ülkeye gelen yabancıların oluşturduğu talebi konut fiyatlarındaki artışın nedeni olarak gören çok ülkemizde. Bu cevabı ret etmek elbette mümkün değil. Ama tek sebebin de bu olduğunu düşünmek zor. Dahası bu sorunu ülkemizin bugün maruz kaldığı diğer ekonomik sorunlardan bağımsız olarak ele almak imkânsızdır.
Gayrimenkul ülkemizde her zaman finansal bir yatırım aracı olarak görüldü. Barınma ihtiyacının giderilmesine yönelik bir araç değil de üzerinden kazanç elde edilecek bir unsur olarak düşünüldü her zaman. Bunda da kamunun kentleşme süreciyle ortaya çıkan “barınma” ihtiyacı konusunda kalıcı bir politika üretememesi rol oynadı. Öyle böyle değil… Ben kendimi bildim bilesi devlet bu konuda hep atalet içinde kaldı. Oysa sosyal devletçilik ve genel olarak “kamuculuk” ekonomik kaynaklara bireysel olarak erişim imkânı olmayanların veya eşitsiz düzeyde olanların bu imkânlara erişimini geliştirilecek kamu politikalarını gerekli kılar. Bu yapılamadığında, eşitsizliklerin neden olduğu bu ekonomik kaynaklara erişim eksikliğinin kamu politikaları ile giderilmesi gerekmektedir. Dengeyi kuracak olan kamudur. Ülkemizde eksik olan işte budur.

"Hükümetin kentleşmenin getirdiği bu barınma ihtiyacını karşılamaya yönelik bir politika geliştirmesini bırakalım, tüm yan etkilerine rağmen bu eşitsizliklerden yararlanmaya çalışıyor"

Her zaman olduğu gibi, bireyin ihtiyaçlarını önemsizleştirerek, bu sorunları kendi için avantaja çevirip ekonomik bir menfaat üretmeye çalışıyor. Yine “beka” uğruna birey ve onların ihtiyaçları önemsenmiyor. İnsanlarımıza, sorunlarına çözüm için geliştirilmiş politikalar yerine sabır telkin ediliyor. Huzurun yeri olarak ölüm öneriliyor. Din bunun için kullanılıyor.
Bu sorunun halledilmesi kolay değil; karmaşık bir sorun. Ama öncelikle, gayrimenkul alternatif finansal bir araç olmaktan çıkartılmalı. Bunun için de finansal piyasaların derinliği arttırılmalı. Nasıl mı? Bunun yolu makroiktisadi istikrar öncelikle. Sonra da sürdürülebilir bir büyüme patikasına sokmak ekonomiyi.

Bunlar yeterli mi?

Elbette değil. Kanımca son zamanlardaki artışın ana nedeni, tasarruf sahiplerinin yatırım yapabilecekleri az sayıdaki aracın getirilerinin ekonomik gerçeklerle bağlarının kopmuş olması. Gerek TCMB’nin politika faizleri gerekse döviz kuru üzerinde kamunun baskı ve kontrolleri, ekonomideki nispi fiyat yapısını büyük ölçüde bozdu. Buna bir de giderek artan yüksek enflasyon eklenince, tasarruf sahipleri alternatif yatırım araçları aramaya başladı.
Bu karmaşık bir sorun. Ama öncelikle, gayrimenkul alternatif finansal bir araç olmaktan çıkartılmalı. Bunun için de finansal piyasaların derinliği arttırılmalı. Nasıl mı? Bunun yolu makroiktisadi istikrar öncelikle.
2001 krizi öncesinde hâkim olan yüksek enflasyonist ortamda tasarrufların değerlendirildiği en önemli yer devlet tahvili ve bonolarına yapılan yatırımlardı. Hem yüksek tasarrufları olanlar hem de küçük tasarrufçular için ciddi bir alternatif oluşturuyordu devletin içi borçlanma senetleri. Kriz sonrasında düşen faizlerin ulaştığı düşük seviyeler, insanları alternatif araçlara yönlendirdi. Aslında gayrimenkulün cazibesi bu dönemlerde başlamıştı.

"Bugün TCMB’nin faiz konusundaki duruşunun gerçeklikle alakasının kopmuş olması işte buna benzer bir etki yaratmış oldu"

O günlerde kurlarda da istikrar vardı. Ama bu istikrarı sağlayan döviz bolluğu ve uluslararası kaynaklara kolay erişimin bulunmasıydı. İster istemez bollaşan dış kaynaklar kurlarda da istikrarı beraberinde getirmişti. Şimdi kurlardaki istikrarı sağlayan ise kamunun müdahaleleri. Yani geçmişteki gibi, dışarıdan gelen kaynaklar değil. Bu durum iktisadi birimlerde, bu politikanın sürdürülebilirliği konusunda bir güvensizlik yaratıyor doğal olarak. Yaşanan koşulları pek gerçekçi görmüyorlar. Buna ek olarak yüksek enflasyon da devreye girince tasarrufların değerlendirilebileceği çok fazla alternatif kalmıyor.

Grafikte 2010 sonrasında temel fiyatlardaki eğilimler görülüyor.

i0.wp.com

Verilerin hepsi TCMB veri dağıtım sisteminden elde edilmiştir. Grafikte kur şoklarının başladığı 2018 yılına kadarki dönemde yatay ve göreli olarak daha istikrarlı bir seyir görülmektedir. Ancak sonrasında bu eğilim ciddi bir şekilde değişmiştir.
Ama çok daha ilginç olanı, kamu otoritesinin kontrolünde olan birtakım fiyatlarla piyasanın belirlediği fiyatlar arasında ters olan gelişmelerdir. Özellikle grafikte de görüldüğü gibi, son zamanlarda konut faizlerinin piyasa gerçekleriyle uyuşmayacak şekilde düşük seyretmesi, ayrıca kurlardaki değişimin ve hali hazırdaki seyrinin, yüksek enflasyon ve faize rağmen tersine dönmüş olması, böyle bir kamu kontrolün olmadığı varlık fiyatlarında yukarıya doğru bir eğilime yol açmıştır. Grafik 1’de altın fiyatlarında görülen seyrin konu fiyatlarıyla eşdeğer olması, hatta son dönemde bu oranların üst üste gelmesi dikkat çekicidir. Yine bu kamu müdahalesinden bağımsız varlık fiyatlarının enflasyondaki artışa paralel bir eğilim göstermesi de dikkat çekicidir.

Ekonomide çarpıklaşan bu nispi fiyat yapısı yetmiyormuş gibi, iktidar bir de konut piyasası üzerinden yabancılara reel varlık satışını teşvik ederek talebi arttırmaktadır.

Düşük tutulmak istenilen TL’nin değeri sanayi malları için yeterli bir cazibe üretemese bile, vatandaşlık hakkı ile desteklenmiş bir gayrimenkul talebinin en azından bazı yabancılar için cazibesi artacaktır.
Batılı yabancı yatırımcıların daha kurumsal olmaları ve yatırımlarının finansal araçlar üzerinden yapmalarından farklı olarak, Doğudan gelen tasarruf sahipleri yatırım yapabilmek için reel varlıkları tercih ediyor olması dikkat çekicidir. Sanırım bu ülkelerin siyasi istikrarsız yapıları ülkemizdeki vatandaşlık hakkıyla desteklenmiş reel varlıkların talep bulmasına vesile olmaktadır.

Ekonomide çarpıklaşan bu nispi fiyat yapısı yetmiyormuş gibi, iktidar bir de konut piyasası üzerinden yabancılara reel varlık satışını teşvik ederek talebi arttırmaktadır.

Ancak bunun konut piyasasında bugün yaşadığımız fiyat artışlarının ana sebebi olmasından ziyade, çok daha tali bir nedenini oluşturduğunu düşünüyorum. Ana neden çaresiz kalan yerel yatırımcıların enflasyona karşı kendini koruyabilmek ve makul düzeyde kazanç elde edebilmek arayışıdır.
Ancak şunu da belirtmeliyim ki, gelecekte bu tip yatırımlardan kazanç beklemek fiyatları çok daha yüksek seviyelere çekecek talep artışlarının devam etmesiyle mümkün. Ancak fiyatların ulaştığı bugünkü seviye ülkemizdeki satın alma gücünün çok daha ötesine geçtiği için, böyle bir talebin sağlanabilmesinin yabancıların talebine bağlıdır. TL’nin bugünkü seviyeleri yabancılar için yeterli motivasyonu oluşturuyor aslında. Şayet böyle bir dış talep yoksa mevcut fiyat düzeyini destekleyecek bir gelir artışının içeride yaşanabilmesi gerekir; ancak bunun olması kısa dönemde mümkün değildir.

"Sayın Hande Fırat’ın sorduğu soruya bu yazının sınırlı çerçevesi içinde, kendimce bir cevap vermeye çalıştım"

Ama böyle teknik düzeyde nedenleri olan bir soruna, tüm iktidar kaynaklarına erişim imkânları elinde olan bir gazetecinin Twitter gibi bir ortamda cevap aramasını hâlâ anlamıyorum. Daha öncede TCMB’nin faiz indiriminin sebeplerini, bu konuda tek yetkili olan Banka’nın basına yaptığı açıklamalarına bakmak yerine, faiz kararının hiçbir şekilde tarafı olmayan saray kadrolarından gelen açıklamaları gündeme taşımış, düşük faiz politikası konusunda kamuoyu oluşturmaya katkıda bulunmuştu. Bu yüzden, bu soruyu bugün neden aynı kişilere sormadığı merak konusudur. Muhtemelen o gün düşük faizden beklentisi olan bu kimselerin, bugün karşı karşıya kaldığımız bu sorunla izlenilen faiz politikasıyla ilişkisi konusunda bir fikirleri vardır. Kanımca bir gazeteci olarak asıl merak edilmesi gereken budur.
Şahsen ben Sayın Fırat için Twitter’dan gelen cevapları değil de bu meçhul kaynaklardan gelen açıklamaları merak ediyorum.