Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun , gayrimenkulde merak ettiğimiz konularla ilgilisorularımızı cevaplandırdı.
Gayrimenkulde hangi dönemler alım zamanı değildir?
Gayrimenkulde yeni yıl başlangıçları genellikle fiyatların güncellendiği dönemlerdir. Tabi ki artık eskisi gibi dönemsel değişiklikler olmuyor çünkü arzın da rekabetin de yoğun olduğu bölgelerde firmalar, ellerindeki stokları eritmek için çok büyük kampanyalar yapıyor. Ama genelleme yaparak söylemek gerekirse yeni yıl başlangıcı gibi dönemler yılsonu kampanyalarının sona erdiği dönemler olduğu için fiyatlar olağan seviyelerinden daha fazla olur.
Lansman öncesi ön talep toplama süreçlerini takip ederek konut satın almak isteyenler hangi fırsatları beraberinde yakalayabiliyor?
Bu dönemleri yakalayan müşteriler, öncelikle fiyatta büyük bir avantaj sağlıyor. Ayrıca projenin pirim yapan konumlu bağımsız bölümlerini elde ediyor.
Lansmanlarda gündeme gelen projeye dönük prim yönlü değerlendirmeleri doğru buluyor musunuz?
Bu tarz alımlar alıcıya büyük avantaj sağlıyor elbette. Ancak öncelikle doğru projeye yatırım yapılması, konum, süreç, avantaj ve dezavantajları, altarnatifleri gibi tüm detaylarıyla incelenmesi, özellikle de son dönemdeki gelişmeler nedeniyle firmanın künyesine dikkat edilmesi gerekir.
İstanbul dışından mülk sahibi olmak isteyen ve nakiti bulunanlar bu dönemde arsa mı, konut mu yoksa ticari alan mı satın almalı?
İstanbul dışı yatırımlarda arsa en önemli yatırım aracıdır. Ancak elbette kısa vadede pirim yapacak, özellikle köprü ve karayollarının bağlanacağı noktalarda yapılacak arsa yatırımlarında pek çok bölge için istimlak gibi riskleri söz konusu olduğu için mutlaka bir gayrimenkul uzmanı ile hareket edilmesini tavsiye ediyorum.
İstanbul içinden mülk satın almadan önce ilk 5 kural ne olmalı?
-Hangi amaçla mülk alımı yapıldığına bakılmalı. (Yatırım mı, ikamet mi, ticari mi?, al-sat mı?)
-Nasıl bir alım süreci planlanıyor ? (Peşin mi kredili mi?)
-Hedef olarak belirlenen bölgeyi seçme nedenleri ve gayrimenkulün sahip olduğu özelliklerin bölgedeki gideri.
-Bölgenin genel itibarıyla mevcut durumu ve gelecekteki potansiyeli nedir?
-Ne kadar sürede kendini amorte eder ? (Kira geliri ile orantılanmalı)
İkinci el piyasasında İstanbul’un hangi semtlerinde konut arzı yüksek ?
Avrupa Yakası için Beylikdüzü, Halkalı, Esenyurt; Anadolu Yakası için Pendik (özellikle Kaynarca, Güzelyalı gibi B grubu bölgeleri) ve Sancaktepe (Sarıgazi – Samandıra hattı)
Banka kredisi tercihiyle konut satın alacak olanların öncelikle dikkat etmesi gereken 5 konuyu sıralar mısınız?
-Bankanın kredi faiz oranı
-Kredi yapılandırmasının reel gelirle orantılı ve sağlıklı yapılması
-Dosya masrafı olarak adlandırılan (ekspertiz masrafı, ipotek bedeli vb) masraflar bankadan bankaya çok fark ediyor, masrafların doğru ve minimal tespiti
-Banka ile yapılan sözleşmelerin çok dikkatlice okunması
-Kredi sona erdiğinde ipoteğin fekki gibi masrafların kime ait olduğu konusuna dikkat edin.
Günlük ev veya oda kiralamaları konusundaki görüşünüzü rica ediyorum… Devletin vergi kaybı konusunda çok titiz davrandığı günlük kiralıklar bence de büyük bir gelir dağılımı eşitsizliğine yol açmaktadır. Özellikle Beylikdüzü, Halkalı, Taksim, Kurtköy gibi arterlerde yapılan bu tarz kiralamaların sektörümüzde vergilendirilmemiş kazançlar içindeki payı günden güne hızla artmaktadır.
Kısa zamanda kâr elde edeceği düşüncesiyle konut satın alanların sıklıkla düştükleri belli başlı hatalar neler?
Gayrimenkul uzmanı ile çalışmadan, sadece kişisel öngörülerle yapılan yatırımlar, en çok kazanç sağlayacakları sektörde maalesef zarar ettikleri yatırımlar haline de dönüşebilir. Bu nedenle mutlaka bir uzman desteği ile hareket etmeleri, bölge seçiminden o bölge içindeki lokasyona ve emlak türü seçimine, kredilendirme aşamasına kadar uzmanla hareket etmelerini tavsiye ediyoruz.
Sektör açısından 2015 için ‘zorlu bir yıl olacak’ diyenler de var ‘2014 gibi geçecek’ diyenler de… Sizin görüşünüz nedir?
Gayrimenkul sektörü 2014’ü de zirvede kapattı. Dönemlere göre hafif dalgalanmalar her ekonominin doğal sonucudur. Dikkat ederseniz ne vergilerdeki artış ne de farklı gelişmeler gayrimenkul sektöründe durağanlığa neden olmakta hatta bilakis alım gücünü tetiklemektedir. Devletin sektörü desteklemeye devam etme nedeni de ekonomiyi sektörümüzün ateşlemesidir. 2015’te alıcının desteklenmesine ilişkin kararlar başta olmak üzere yeni paketlerle sektörün %8-10 oranında büyüyeceğini öngörüyorum.
İstanbul için gelecek vaat eden 5 bölge ile yatırımcının sabırlı olması gereken 5 bölgeyi sıralar mısınız?
-Bahçeşehir
-Halkalı
-Arnavutköy (Özellikle Tayakadın, Haraççı mevkileri)
-Başakşehir – Kayaşehir bölgesi
Altın emlak bünyesinde hizmet veren temsilciliklerin 2014 yılı performansında kiralama ile satış oranları nasıl gerçekleşti?
Genel işlem sayısında, Türkiye’nin en hızlı büyüyen emlak zinciri olmasının da etkisiyle %75 oranında bir artış görüldü. Bölge bölge değişmekle beraber bu oranın %35’inin alım-satım %65’inin ise kiralamalarda gerçekleştiğini söylemek mümkün.
Alım satım ve kiralama süreçlerinde hukuki yönden en çok karşılaşılan 5 sorunu sıralar mısınız?
-Gayrimenkulün tapuda gösterilen değeri ve bundan doğan riskler
-Gayrimenkulün tapudaki beyan değerinden doğan vergilendirme (matrah) farkları
-Tapu öncesinde gereken araştırmanın yapılmamış olması. (İpotekli vs durumlar için)
-Kira kontratının dikkat okunmamasından özellikle kırtasiyelerden alınan tip kontratların bilinçsizce imzalanmasından kaynaklanan sıkıntılar.
-Her tapu dairesinde harç ve döner sermaye bedellerinin kredi kartı yoluyla uygulamasının geçerli olmamasından kaynaklanan sıkıntılar.
Şirket olarak alım satım ve kiralama dışında danışmanlık hizmeti veriyor musunuz?
Elbette gayrimenkulle ilgili her türlü danışmanlık hizmetini de sunuyoruz. Sektörün tek basılı yayınının sahibi ve ayrıca MEB onaylı emlak eğitimlerini verme yetkisine sahip tek emlak zinciri özelliğini taşımamız, özetle emlak sektöründe uzmanlığı otoritelerce tanınmış tek marka olmamızdan ötürü yılların birikimi ve tecrübesiyle firmalara proje danışmanlığı, yatırım danışmanlığı gibi konularda profesyonel destek de vermekteyiz.
İstanbul dışında büyüme planınız olan iller hangileri?
Bursa, Adana ve Ankara başta olmak üzere bulunmadığımız tüm illerde en az bir temsilciliğimizin olmasını hedefliyoruz.
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun ’a teşekkür ederiz.