Emlak Alım Satımında Nelere Dikkat Etmeniz Gerektiğini Tek Tek Anlatıyoruz

22.09.2021 - 13:54

Türkiye’nin en hızlı büyüyen emlak ilan sitesi EmlakSitem.Com olarak kullanıcılarımız için sadece ilan yayınlanan herhangi bir ilan portal sitesi değiliz. Kullanıcılarımıza satılık konut, satılık daire, satılık arsa ve diğer gayrimenkul alım satım işlemlerinde güncel bilgiler vererek de kullanıcılarımıza yardımcı olmaktayız. EmlakSitem.Com danışmanlarımıza ve hukuk müşavirlerimize en sık sorulan sorular ise taşınmaz, gayrimenkul olarak da isimlendirilen emlak alım satımlarında alıcı ile satıcının buluştuğu ve anlaştığı süreç hakkında olan sorulardır. Gelin bu sorulara ve yanıtlarına daha yakından bakalım...

Not: Bu bir tanıtım içeriğidir.

Emlak alım satımı ile ilgili en çok sorulan bu soruları şu şekilde özetleyebiliriz;

Bir emlak satışına konu olan taşınmaz mülklerin devrinde ve satışında dikkat edilecek konular nelerdir?
Bir taşınmaz satış işlemleri nasıl yapılır?
Taşınmaz gayrimenkul olarak tanımlanan bir emlak satışında nerelere dikkat etmek gerekir?
Tapuya nasıl başvurulur?
Emlak bedeli karşı tarafa nasıl iletilmelidir?
Tapu müdürlüğünden nasıl randevu alınır?
Tapu işlemleri nasıl yapılır?
Tapu nasıl devredilir?

Emlak alım satım tüm süreci ve özellikle tapudaki işlemler ilk kez bir emlak alan veya satan kişiler için bir çekince kaynağıdır. Gelin güncel bilgiler ile bu süreç nasıl işliyor görelim;

Emlak satışına konu olan bu taşınmaz, bir konut olabilir, bir işyeri olabilir, öncelikle satışa konu olan bu taşınmazın yasal durumu sorgulanmalıdır. Tatkikat belgesi olarak adlandırılan temiz yazısı ile bu taşınmazın tapu durumu sorgulanmalıdır. Bu tapu dairesinden alınabildiği gibi doğrudan tapu dairesine sorularak da sorgulanabilir. Tahkikat belgesinin belli bir harç ücreti vardır. Tahkikat belgesini taşınmaz sahibi öder. Bu belgeyi almak için tapudan randevu alınmalıdır.

Bir taşınmazın tahkikatının yapılmasındaki ilk amaç o taşınmaz üzerinde ipotek olup olmadığının sorgulanmasıdır. Eğer bir tapuda ipotek varsa bu konu alıcı ve satıcı arasından netleştirilmelidir.

İpotek bir emlak alım satımında satışa engel değildir. Ancak alım satım süreci farklılaşır. Özellikle kredili alım varsa da bankalar arasında yapıyla bu işlemler çok rahatlıkla çözülebilmektedir. İpotek durumu netleştirildikten sonra salım satım işlemi devam ettirilecekse ve net satış rakamı üzerinde anlaşılmışsa alım-satım sözleşmesi yapılması gerekir.

Bu aşamada gayrimenkul danışmanının şahit olması açısından önemli bir rolü vardır. Ayrıca gayrimenkul danışmanı teknik ve parasal sürecin sorunsuz olarak yürütülmesi yönünden de önemli bir rolü vardır.

Alım-satım sözleşmesinde alıcı ve satıcının imzasının yanında gayrimenkul danışmanında imzasının bulunması gerekir.

Bir emlak (taşınmaz) alım-satım sözleşmesinde nelere dikkat etmek gerekir?

1- Emlak (Taşınmaz) alım-satım bedeli net olarak belirtilmelidir.
2- Kaç gün sonra tapuya gidileceği net olarak yazılması gereklidir.
3- Taşınmazın alım satımından cayma durumunda cayma tazminatı konulması gerekir.
4- Tapu harcının ki mevzuat gereği bu bedeli alıcı ödemelidir. Yine de bu bedelinde de kimin tarafından ödeneceği net olarak belirtmelidir
5- Varsa ek şartlara değinilmelidir. Örneğin taşınmaz kredi ile alınıyorsa kredi çıkmazsa kaporanın iade edileceği gibi konular alım satım sözleşmesine eklenmelidir.

Bu maddeler gerçekleştirildikten sonra evrakların tamamlanması gerekir.

Son çıkan genelgeler ve yönetmelik gereği tapuda gereken evrak sayısı ve prosedürleri oldukça azaltılmıştır. Fotoğraf olayı kaldırılmıştır. Ancak işlemlerin yürütülebilmesi için nüfus cüzdanlarının yeni tip cüzdan olması istenmektedir. Yine tapu işlemi için DASK sigortası mutlaka yaptırılması istenmektedir. Alıcı ve satıcı DASK’ ı kendi aralarında anlaşarak yaptırabilirler. Bu belgeler temin edildikten sonra taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden rayiç bedelin alınması gerekir.

Bir dip not olarak ülkemiz deprem bölgesi olması sebebi ile DASK işlemlerinde sigorta için iletilen rayiç emlak bedelini düşük tutmaktan kaçınmanızı öneririz. Daha az sigorta bedeli ödemek için yapacağınız bu tercih, bir afet durumunda binanız hasarlı olarak belirlenirse alacağınız bedelin çok düşük kalmasına yol açabilir.

Eğer vekaletli işlem varsa ek olarak noter onaylı vekaletnamenin de evraklara eklenmelidir. Vekaletname bahsi geçen taşınmazın satış işlemlerinde kullanılacağı belirtilen özel bir vekaletname olmalıdır. Yine aynı şekilde vekilin geçerli ve yeni nüfus cüzdanı işlemler için gereklidir. Taşınmaz alım satımı işlemlerinde kurumsal bir durum söz konusu ise alım satıma dahil olan kişilerin şirket yetkilisi olduğuna dair belgeye ihtiyaç vardır. Bu belge şirketin bağlı olduğu odadan alınmış yetki belgesi ile sağlanır. Şirket mersis sistemine kayıtlı ise tapu sistemi bu belgeyi otomatik olarak alabilmektedir. Bu yönden işlemler biraz daha pratikleşmiş durumdadır.

Bu belgeler hazırlandıktan sonra tapudan randevu almak gerekir. Randevu üç şekilde alınmaktadır. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, tapu randevu sisteminden veya Web Tapu sisteminden online olarak randevu alınabilir. Bunun yanında tapu işlemeleri için 182 aranarak randevu talebi oluşturulabilmektedir.

Randevu talebi için bazı şartlar vardır. Bu şartlar Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, tapu randevu sisteminde kullanıcı sözleşmesinde belirtilmiştir.

Randevuyu sabah saatlerinde alınırsa randevu tarihi genellikle öğleden sonrası için verilmektedir. Aynı şekilde Web Tapu üzerinden sabah saatlerinde belgeler taranıp sisteme iletildiyse öğleden sonra saatlerinde randevu bilgisi iletilmektedir. Web tapu işlemleri için taşınmaz malikinin e-devlet şifresi veya yetki verdiği kişinin e-devlet şifresi gereklidir.

Randevu işlemleri başlatıldığında randevu talep eden kişiye bu süreç kısa mesaj sms’ler ile bildirilmektedir.

İlk sms belgelerin teslim alındığına dair gelen mesajdır. İkinci sms önemli olan sms’tir. Bu mesajda ne kadar harç yatırılacağı iletilir. Harç bedeli kanun gereği taşınmazın gösterilen rayiç bedelin %4’ü kadardır. Harç bedelinin yanında birde döner sermaye payı vardır. Bu bedeller hem alıcı hem satıcı için belirlenmiştir. Eğer alım satımda bu bedelleri alıcı ödeyecek ise bu bedelleri internet bankacılığı, banka ATM’leri veya PTT üzerinden ilgili hesaba yatırılmalıdır. Tapuda elden para kabul edilmemektedir.

Gelen SMS mesajında verilen tarih ve saatte alıcı ve satıcı taraflar ilgili tapu müdürlüğünde hazır bulunurlar. Burada önemli bir konu ise taşınmazın kredi ile alınıp alınmadığıdır. Bu krediler ticari kredi veya konut kredisi şeklinde olabilir. Örneğin konut kredisi var ise yeni uygulamalarda bankalar e-ipotek sistemi ile bu durumu tapuya bildirmektedirler. Banka aracılığıyla yapılan bu e-ipotek işlemlerinde alıcı ve satıcı tarafa tapu randevusu da bildirilerek o gün ve saatte tapuda bulunmaları isteniyor. Eğer e-ipotek sistemi kullanmayan bir banka ile çalışılıyorsa kredi belgeleri bankadan alınıp randevuya o şekilde gidilir. E-ipotek kullanılmayan kredili işlemlerde banka avukatları da tapuda hazır bulunmaktadırlar. Genellikle de banka avukatları öğleden sonrası olacak şekilde randevuları ayarlamaktadırlar. E-ipotek sistemi kullanıldığı durumlarda herhangi bir banka avukatının tapuya gelmesine gerek olmamaktadır.

Tapu işlemlerindeki para transferinde nelere dikkat etmek gerekir?

Tüm belgeler sağlandıktan, harçlar yatırıldıktan sonra alıcı ve satıcı tarafın en çok güven bunalımı yaşadığı konu satış bedelinin alıcıdan satıcıya transfer konusudur. Tapuda sadece alıcı ve satıcı karşı karşıya ise buradaki güvensizlik daha fazla artmaktadır. Ancak bu işlem sırasında gayrimenkul danışmanının da alıcı ve satıcı tarafın yanında bulunması bu aşamanın daha az sorunla atlatılmasını sağlamaktadır. Satış bedelinin para transferi esas olarak nakit bedel veya banka kredisi olarak iki şekilde olmaktadır.

Nakit bir bedel söz konusu ise birkaç farklı bedel teslim yöntemi vardır. İlki emlak satış bedeli banka kanalı ile alım satım işlemi sırasında, imzadan önce EFT yapılabilir veya bedel nakit getirildiyse satıcıya nakit olarak teslim edilebilir. Alım satım işleminin tamamlanabilmesi için tapu memuru satıcıya bu bedeli alıp almadığını sormaktadır. Eğer satıcı bedeli aldığını söyler ise işlemlere devam etmektedir. Para işleminin imzadan önce gerçekleşmesi gerekmektedir. Özel bir güven ortamı var ise satıcı imzadan sonra alacağını beyan ettiği durumlar olsa dahi ileride bir anlaşmazlık durumunda oluşacak yasal sıkıntılar sebebi ile muhakkak olarak bedelin satıcıya imzaların atılmasından önce teslimi gereklidir.

Nakit para ile ödenen bedellerde bir başka dikkat edilecek konu ise paranın sahte olması ihtimaline karşın alıcı parayı bankadan teslim alacaksa bankaya beraber gidilip sayılarak bankadan teslim almak herhangi bir dolandırıcılık ihtimalini bertaraf etmek için iyi olacaktır.

Sahte para, eksik bedel gibi durumların karşılaşılmaması için bankaya alıcı ve satıcının beraber gitmesi daha uygun olacaktır.

Bir diğer ödeme yöntemi olan bloke çek yöntemi de emlak alım satım işlemlerinde sıklıkla kullanılmaktadır. Sadece o taşınmazın bedeli için satıcının hamiline yazılmış çek ile ödeme yapılabilir.

Yine de taşınmaz alım satımlarında nakit bedel ile ödeme her iki tarafı özellikle alıcı tarafın içindeki şüpheleri gidermede sıkıntılı ödeme yöntemleri içerir.

Bu sebeple Tapu Genel Müdürlüğü’nün uygulamaya aldığı taşınmaz alım satımlarında kullanılan Tapu Takas sistemi kullanılabilir. Küçük bir bedel karşılığında bu sistem kullanılabilir.

Eğer taşınmaz alım satımı banka kredi ile yapılıyorsa satış için gerekli kredi miktarı imzadan sonra bankaya gidilerek alınacağı bilinmelidir. Zaten bankalarda herhangi bir konut kredisi kullandırma durumunda tapu alıcıya geçmeden ödeme yapmamaktadır. Kredi dışındaki miktar ise yine imzadan önce satıcıya teslim edilmiş olmalıdır.

Alım satım gerçekleşip imzalar atılırken emlak hakkında tapu memuru bilgi verecektir. Taşınmaz üzerinde ipotek varsa, herhangi bir başka şerh varsa tapu memuru alıcıya bu konu hakkında bilgi verecektir. Eğer tapu üzerinde bir ipotek veya şerh varsa tapu memuru alıcıya bu şekilde taşınmazı satın alıyor musunuz diye soracaktır. Alıcının kabul beyanı ile beraber tapu alıcıya devrolur.

İmzalar atıldıktan yaklaşık 5 ila 10 dakika sonra tapu hazırlanır. Tapu alındıktan sonra en geç bir ay içinde belediyeye tapu emlak vergisi açısından beyan edilmelidir.

Emlak alım satımları konusunda tecrübeniz olsa dahi yeni çıkan yasaları ve prosedürlerin takibi ve herhangi bir dolandırıcılık olayına maruz kalmamak için güvendiğiniz bir gayrimenkul danışmanı gözetiminde işlemlerin yapılması içinizin rahat olarak sürecin tamamlanmasını sağlayacaktır. İyi bir gayrimenkul danışmanı hem teknik hem para transferi kısımlarında her iki tarafa da güven ve destek verecektir.

EmlakSitem.Com ailesi olarak biz de sürekli olarak emlak ve finans dünyasındaki güncel gelişmeleri takip ederek kendimizi geliştiriyoruz. EmlakSitem.Com başta internet yazılım alt yapısı ve mobil uygulamasını da emlak profesyonellerinden oluşan müşterilerinin, emlak ve yatırım işinden gelen uzman, danışmanların bilgi ve tavsiyelerine göre oluşturmaktadır. Bu sayede kullanıcı dostu yapısının yanı sıra bir emlak bilgi sitesi de olarak da kullanıcılarına yararlı olmayı hedefliyoruz. Siz de hızlı, kolay kullanılma sahip, arama motoru isteklerini en iyi sağlayan yenilikçi bir emlak ilan sitesinde emlak alım satım ilan vermek isterseniz EmlakSitem.Com ve mobil uygulamalarını çok severek kullanacağınızı biliyoruz. İster on binlerce ilan arasından aradığınız ve hayalini kurduğunuz gayrimenkulü bulabilir, ister satılık konut, daire, işyeri, ofis, arsa ve diğer tüm gayrimenkullerinizin satış ilanını kolayca ekleyerek yüzbinler ile buluşturur, en hızlı şekilde satabilirsiniz. Türkiye’nin en hızlı büyüyen emlak ilan sitesi olan EmlakSitem.Com’a sizleri de bekliyoruz.

Popüler İçerikler

Wanda Nara ile Yasak Aşk Yaşadığı Öne Sürülen Keita Balde Sivasspor'dan Gönderildi

Kasımpaşa’nın 18 Yaşındaki Futbolcusu Yasin Özcan 8 Milyon Euro’ya Aston Villa’ya Transfer Oluyor

Bakanlığın Gıda İfşaları Devam Ederken En Fazla At ve Eşek Etinin Satıldığı Şehirler Belli Oldu