Emirgan Korusu’ndan 16/9 Çıkar mı?

Korunun hemen üstündeki arazide yapılması planlanan turizm merkezi hakkında planlar hazır.

Planlara göre, yapılacak turizm tesisinde bina yükseklikleri 10 metreyi aşamıyor. Ancak arazinin yeni sahibi plan tadilatı isterse ve onay alırsa ne olacak? Böyle bir durumda, geçmişteki pek çok uygulamada görüldüğü gibi, araziye İstanbul'un silüetini bozacak gökdelen, rezidans ve AVM yapılabilir.

Al Jazeera Turk'ten İrfan Bozan'ın haberine göre; Milliyet Gazetesi yazarı Güngör Uras “Devlet Baba’nın Toplu Konut’u, Emirgan Korusu’nun bitişiğindeki 158 dönüm yeşil alanı gökdelen rezidans ve AVM yapılsın diye satışa çıkardı” diye yazınca kıyamet koptu. Sosyal medyada 'Emirgan Korusu’na AVM' başlığı adı altında tepkiler yükseldi. Tepkiler üzerine İstanbul Büyükşehir Belediyesi açıklama yaptı ve “Emirgan Korusu'nun imara açılması, satılması ve bu alana inşaat yapılmasının söz konusu olmadığını' belirtti. Ardından söz konusu 158 dönümlük alanın sahibi Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın açıklaması geldi. Açıklamada arazinin Emirgan Korusu ile alâkasının olmadığı belirtildi ve 3 Mart 2015’te arazinin ihale usulü ile satılacağı duyuruldu. Emlak Konut GYO açıklamasında, 'ihalede söz konusu arazi için plan değişikliği yapılmayacağı, mevcut onaylı planlar çerçevesinde yapılaşma gerçekleştirileceği, arazinin yüzde 53'ünün yol, park alanı ve eğitim tesis alanı olarak kullanılmak üzere ayrılacağı' belirtildi. Ayrıca, Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, Hürriyet Gazetesi’ne yaptığı açıklamada “Bu arsanın planını Turizm Bakanlığı yaptı. Boğaziçi görünüm koşulu neyse uyacağız. Zemin artı iki kat izin var. Otel, apart otel ve restoran planlıyoruz. Alışveriş merkezi neden yapalım? Zaten yanında büyük bir AVM var. Açık alan alışveriş birimi olabilir” dedi.

Arazi turizm alanı  

Tüm bu açıklamalar bize Emirgan Korusu’nda yapılaşma olmayacağını, korunun hemen arkasındaki arazide İstanbul’un silüetini bozacak yüksek otel binaları dikilmeyeceğini söylüyor. Bu açıklamalara bakıp, “Tamam o zaman” denebilir. “Tamam o zaman” denmesine engel olan bir durum var ki, o da  6 parselden oluşan arazinin 5 parselinin tamamının veya bir kısmının “turizm tesisi alanı” içinde olması. 158 dönümlük arazinin büyük kısmı 15 Haziran 2009 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nde kabul edilen “İstanbul Çevre Düzeni Planı”na göre 'turizm merkezi' olarak planlanmış. Bölge aynı zamanda 9 Haziran 2006 tarihli Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından İstinye Turizm Merkezi ilan edilen alanda. Özetle bölge hem merkezi hükümet planlarında hem de yerel planlarda tartışmasız bir şekilde turizm alanı.

Fizibilite raporu hazır

Arazi 2014 yılının Mayıs ayında Özelleştirme İdaresi tarafından ihaleye çıkarıldı. İhaleyi yarı hissesi halka açık, diğer yarısı da Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) olan Emlak Konut GYO kazandı. 6 parsel için verilen fiyat 1 milyar 5 milyon 552 bin liraydı. Emlak Konut GYO arazi için aynı yıl Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık AŞ’ye arazinin “Pazar değeri tespiti” için bir rapor hazırlattı. 17 Şubat 2014 tarihli rapora göre, söz konusu arazinin arsa değeri 1 milyar 62 milyon 270 bin lira olarak belirtildi. 45 sayfalık rapor, mevcut imar planları içerisinde arazi üzerine inşa edilecek 1250 odalı bir otel ve ona bağlı apart oteller için gelir rakamını dahi belirtti. Rakamlar mevcut imar planları içinde dahi projenin kârlı olduğuna işaret ediyor. Raporun tümüne emlakkonut.com.tr/_Assets/Upload/Report/03120147162-sariyer-istinye-arsalar-raporu-pdf06012015022024.pdf linkinden ulaşılabilir.

Özelleştirme İdaresi ve Emlak Konut GYO’nun internet sitelerinden arazi hakkında her türlü bilgiye ulaşmak mümkün. Yapılacak binaların mevcut imar yönetmeliğine göre yüksekliklerinin ne olacağına dair ayrıntılı bilgiler mevcut. Mevcut plana göre, binaların üç katı aşmayacağı belirtiliyor. Hatta İstanbul Boğazı’nın ön görünümüne giren 360 ada 64 numaralı parsele inşaat yapılamayacağı raporda belirtiliyor.

Nasıl 16/9 olur?

3 Mart 2015’te Emlak Konut GYO söz konusu araziyi satışa çıkaracak. İstanbul’un en kıymetli yerine turizm yatırımı yapmak isteyen şirketler ihaleye girecek. Yapılacak yatırımın turizm amaçlı olduğu tartışmasız. Tartışma yaratacak gelişme ise araziyi alan kişinin plan tadilatı ve emsal artırımı peşinde koşup koşmayacağı. İşte arazi hakkında asıl sorulması gereken soru da burada yatıyor. Bu sorunun sorulmasının haklı gerekçesini, İstanbul’da benzer kamu arazilerinin satışı sonrasında yaşanan gelişmeler oluşturuyor.

İstanbul’da tarihi yarımadanın silüetine giren 16/9 projesinin yeri de bir turizm alanıydı. Emsal değeri, aynı Emirgan Korusu’nun üzerindeki arazi gibi 1.0’dı. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne verilen bir plan tadilatı teklifiyle emsal 2.5’e çıkarıldı ve binalar yükseldi. Aynı şekilde İstanbul Moda’da sahilde yapılan beş yıldızlı otel de yine İBB Meclis kararı ile emsal artırılarak yapıldı. İstanbul’da özellikle turizm yatırımları söz konusu olduğunda İstabul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Meclisi yapılaşmayı artırıcı plan tadilatlarına hep yeşil ışık yaktı. Yaklaşık 15 gün önce, 15 Ocak 2015 tarihli İBB Meclisi toplantısında, bir sağlık kuruluşu hakkındaki plan tadilatı talebi üzerine söz alan AK Partili İmar ve Bayındırlık Komisyonu üyesi Timur Soysal İBB Meclisi’ne hitaben daha önce alınan bir kararı hatırlatarak şöyle dedi:

'2009 yılından bu yana bazı ilke kararlarımız var; biliyorsunuz özel sağlık, özel eğitim ve turizmle ilgili talepleri biz sübvanse edeceğimizi, bunların alanlardaki yapılaşma değerlerini bir miktar iyileştireceğimizi, bu yatırımları teşvik edilmesi amacıyla hep söyledik.'

Emirgan Korusu’nun hemen üzerindeki araziyi alan şirketin, plan tadilatı yani yapılaşmayı artırıcı talep için İBB Meclisi’ne başvurması halinde ne sonuç çıkacağını şimdiden söylemek zor; ancak Meclis’in geçmişteki kararları endişelenmek için haklı gerekçeler sunuyor.