Ev fiyatlarının fazlasıyla tartışılması ve ardından kiralardaki aşırı yükseliş ile ev almak toplumun büyük kesimi için imkânsız hale geldi. Konut sorunu uzun bir süre daha çözülebilecek gibi görünmüyor. Peki bu sorun neden şimdi çıktı? Çözümü var mı? Nasıl? İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü Öğretim Üyesi olan Prof. Dr. Elif Alkay yanıtladı.
Kaynak: Birgün
Pakette belirtilen faiz oranı üstünden hesap yapıldığında, 10 yıl geri ödemeli aylık 28 bin liraya geliyor. Bu geri ödeme alt gelir grubunu zaten çemberin dışında bırakıyor. Orta gelir grubu için de çok mümkün görünmüyor. Yüksek enflasyon dikkate alındığında bu negatif reel faiz. Sermaye birikimi olanların cebine artı para koyup krediyle konut aldırmak. Zaten konut alma imkanına sahip olanlara, bunu daha olanaklı ve çekici hale getiriyorsunuz. Planlama açısından bakıyorum; 80’lerden itibaren, özellikle de 2000’lerden bu yana uygulanan neoliberal politikaların sonucu. Özel sektör arzı yoluyla borçlandırarak konut edindirme temelli politika ile Sermaye en hızlı şekilde yatırımının karşılığını geri alabileceği ve en çok kar edebileceği grupları hedefledi. Dar gelir grupları için sosyal politika bağlamında konut projesi üretilmedi. Ben daha önce de bunu dile getirdim. konut krizi tüm bu süreç boyunca alt gelir grubu için vardı. Ancak, kurun aşırı değerlenmesi, yüksek enflasyon, konut maliyetinin aşrı artışıyla konut krizi yakın dönemde orta sınıfa sirayet etti. O zaman daha görünür oldu.
Elbette, temelde ekonomi politikalarının değişmesiyle geldik. TOKİ, Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı çok ciddi yetkilerle donatıldı, merkezileştirildi. Bu kurumlar sermaye gruplarına göre politika geliştirdi. Sosyal politika önceliğini kaybetti. Konut Piyasası özel sektöre bırakıldı. Özel sektör eliyle konut sunusunu artırmayı hedeflerseniz yatırımcıların yer seçimi ve konut tipolojisi ile konut sunusuna razı olursunuz. Bu sunuda sosyal politika öncelikli değildir.
Merkezileşmiş kurumların yetkisiyle 20 yıldır orman alanları, havzalar, kıyılar gibi doğal çevre değerleri yüksek olan ve esasında yapılaşmaya açmak istemediğimiz alanlar da dahil olmak üzere çok geniş bir arsa sunusu yapıldı. Bu alanlar konut üretimi için en çekici alanlar oldu. Ama kime üretildi? Gelir düzeyi yüksek kesime diğer bir deyişle piyasa konutlarından satın alabilecek kesime. Bunlar yapılırken kentsel altyapı sorunu, okul alanları, kentsel donatılar dikkate alınmadı. Aile yaşam döngüsü dikkate alınmadı.
Yani, yeni evlendiğinizde ihtiyaç duyduğunuz konut başkadır. Tek çocukla başka, iki çocukla başka. Çocuklar okula başladığında farklı. Üniversiteye gittiğinde artık çocuk bağımsızdır. Anne babanın okulla irtibatlı olması gerekmez. Tüm bu süreçlerde ihtiyaç duyulan konut büyüklüğü, konumu farklı olur. Biz bunları hiç tartışmadık. Piyasa kendisi için en karlı olanı sundu hem konum hem de konut tipolojisi olarak. Devlet bunu teşvik etti. Alım gücü olanlar da bu konutlardan aldı. Bu sistem içinde ne alternatif konut sunu biçimimiz ne de sosyal konut politikamız yok.
1970’lerde örneğin KİT lojmanları vardı. 80’lerde TOKİ kanunu ile krediler verilmeye başlandı. Küçük girişimcilere ve kooperatiflere kadar. Şimdi bunlardan söz edemeyiz.
TOKİ çok etkin kullanılabilirdi. Ama kamu politikasını kurmak yerine sermaye temelli bir politika sundu. Buna örnek olarak hasılat paylaşımlı konut projelerini verebiliriz. Denildi ki “Lüks konut üretip buradan elde edilen karla dar gelirler için konut üretilecek”. Ünlü sosyolog Manuel Castells, “Ekonomik olarak efektif talep düzeyinin altında kalan aileler için konut yapımına kamu desteği, özel sektöre kar aktarılmasının bir yoludur” diyor. Bizim yaşadığımızla örtüşüyor.
TOKİ, konutların yüzde 17’sini dar gelirliler için üretiyor. Bunu da üçe ayırıyor. En alt gelir grubundan konut sahibi olanlar yüzde 2.5. Çok küçük bir oran yani.
Asıl bu yıl sorun olacak. Üniversiteye girişte baraj kalktı. Bu öğrenci sayısını daha da artıracak. Daha fazla öğrenci büyük şehirlere doğru akabilir. Eylül ayına dikkat.
Zaten başladı bu küçük küçük. Pandemi sürecinde işini kaybedenler oldu. Özellikle çiftlerden biri kaybedince tek maaşla mevcut kira karşılanamadı. Ne yaptı, bir alt kademedeki niteliksiz konut alanlarında daha küçük konutlara taşınmak zorunda kaldı. Mesela Kadıköy’de Moda’dan E-5’in üstüne taşındı. Bu politikalarla evet. Özellikle pandemi dönemindeki faiz politikaları ile konut satışları sermaye birikimi olan kişilerin elinde toplanmış oldu. Bu durumda bundan böyle 2 ve 3. el satışlarının konutu elinde tutan kişilerinin safına kaldığını söyleyebiliriz. Dar gelir grupları zaten bu piyasa sisteminin içine hiç dahil edilmemişti. Ekonomik konjonktür gereği orta gelir grupları için de o piyasaya girmek artık çok zorlaştı. Ben bunun çok ciddi bir toplumsal kriz olduğunu düşünüyorum. Alt ve orta gelir grubu çok ciddi bir mülksüzleştirmeyle karşı karşıya. Çok ciddi bir kentsel adaletsizlik ve eşitsizlikle karşı karşıyayız.
Üst gelir grupları daha nitelikli, daha büyük, çevre kalitesi görece daha iyi bir yere geçmeyi ister. Eski konutunu ya kiraya verir ya da satar. Satılan ya da kiralanan bu konutlar genellikle ekonomik olarak görece daha yoksul kesimlerce doldurulur. Bir gelir grubunun bir alt gelir grubuna o konut alanını bırakması söz konusu olur. Bu süreç yurt dışından gelen göçle birlikte çöktü. Bu alanlar göçmenler tarafından alınmaya veya kiralanmaya başlandı. Dolayısıyla kirası ve değeri düşmesi beklenen konut alanlarında emlak değerleri tam tersine arttı. Örneğin Fatih’ten Başakşehir’e doğru konut hareketlilik sonucu boşaltılan konutlara görece alt gelir gruplarının yerleşmesi beklenirken bu alanların göçmenlerce doldurulduğunu görüyoruz. Emlak değerleri bu taleple birlikte, konut stoku eski ve niteliksiz olmasına rağmen, arttı. Benzer durumu Bakırköy merkez, Zeytinburnu için de söyleyebiliriz.
İlçe bazında Beşiktaş merkezi, Kadıköy merkezi ve Bakırköy’de bu durum var. Deprem açısından riskli kalitesiz konutlar, ama rağbet var. Gerekirse bir daireyi birden fazla kişi paylaşıyor. İşe yürüyerek gidip gelme ya da tek bir toplu taşıma aracı kullanarak işe gitmek hedef. En az ulaşım harcaması yapabileceği yerleri seçiyor. Üst gelirin öyle bir sıkıntısı yok. Yakıt çok pahalı olsa da merkezin uzağındaki konutuna gitmeyi sorun etmiyor. Burada yine en zorda kalan orta gelir grubu. Onları “TEM kenarı”, “E6 kavşağı”na yakın diye reklamları yapılan sitelere yerleştirmiştik. Ama şimdi özel aracıyla yakıt ve yol geçiş ücretlerini karşılayamaz hale geldi.
Harmoni yok oldu. Bir bina yapıldığında sadece o konutu satın alabilenler yaşıyor diğerleri dışarıda kalıyor. Belli bir dönem sonunda seçkinci, sadece mekanı tüketebilenlerin gruplandığı alanlar oluşuyor. Sosyo ekonomik yapılara göre ayrılmış gruplar. Oysa farklı gelir gruplarından insanların bir arada oturması olanağı bu çok önemli. Biz çocukken her gelir grubundan arkadaşımız vardı. Her profilden insan tanıyorduk. Bugün öyle bir olasılık kaldı mı? Belirli bir ekonomik imkana sahip insanların kullandıkları diğer ekonomik profiller ile karşılaşmadıkları mekanlardan oluşur oldu şehir artık.
Öyle: Hayat hep böyle çaresiz, hep bu çevre ve insanlarla geçecek düşüncesi ağır basıyor. Bunu değiştirme şansı yokmuş gibi algılayabilir mi? Bence algılayabilir. Bir model göremiyor önünde. Toplumsal geçirgenlik yok oluyor. Oysa en temel araç mekanın kendisidir geçirgenlik için. __Kayıtsız kalıyoruz. Yoksulluk dediğimiz şeyi bir kısım reddediyor değil mi bugün? Yoksulluğun olmadığına inanıyor. Telefonun var diyor, saçını boyatmış diyor, deri ceketi var diyor. İyi eğitim alamamak, iyi sağlık hizmetinden faydalanamamak, toplumun diğer katmanlarıyla bir araya gelememek, derdini sıkıntını siyaset mekanizmasına anlatamamak da bir yoksulluk değil mi?
Asıl sorun bu bölgelerde aşırı arazi edinimi. Bunlar tarım alanı olarak kullanılan, yerleşim birimlerinin dışında, çevresel ekolojik değeri yüksek yerler, genellikle de tarımsal alanlar. Artık kırsal alanlarda da 2 ve 3’üncü el arazi satışlarını görmeye başladık hem de çok yüksek emlak değerleriyle bu tarım topraklarının ya da kırsal arazinin kaybı yanı sıra köylünün mülksüzleştirilmesi aynı zamanda. Yakın zamanda parçalanmış tarım arazileri, çok büyük çevre problemleri, çok ciddi altyapı maliyetleri ve kaçak yapıla, , bekliyor. “Aman ne olacak şuracığa bir minik bungolov kondurayım, bir tinyhouse yapayım” demekle olmaz. Ekosisteme açtığımız her gedik bütünü etkiler. Masum bir şey yapıyorum diyerek meşrulaştırılamaz bu durum. Çanakkale köprüsüyle birlikte Assos, Edremit körfezi, Ayvalık, Datça, Muğla, Marmaris gibi pek çok alanda yaygın olarak yaşanıyor bu durum. Konuta parası yetmeyen de değerlenir diye araziye yöneliyor. Şu an gayrimenkul satışlarının yüzde 60’ının arazi, yüzde 40’ının konut olduğuna ilişkin veriler var. Kırdaki bu hareketi gayrimenkul sektörü tetiklemiş durumda. Ekoköy adıyla pek çok projenin reklamını görür olduk.
Sadece finansal politikaları içeren politikalardan vazgeçilmeli.
TOKİ devletin elindeki en kullanışlı kurumlardan/araçlardan biri. Orta ve dar gelirli grubun konut ve barınma hakkını gözeten politikalar geliştirmeli. Bunun için acil harekete geçilmeli. Eğer toplumsal problemlerin önünü almak niyeti varsa. Devlet konut sorununun çözümünde öncü rolü üstlenmeli.
“Devletin etkin olduğu bu model bizim ekonomik sistemimize uymaz” diyenler olacaktır. Ama bu akut bir dönem. Bu kriz döneminde devlet sorumluluğu almalı, öncü rolünü üstlenmeli. Konut arzını sadece özel sektöre bırakmamalı.
Merkez bölgelerindeki konut alanların dönüşümünde devlet aktif rol üstlenmeli. Yerinden etmeden dönüşümün gerçekleştirilmesinde kuralları belirleyen olarak rol almalı.
Birden fazla konutu olanlara basamaklı vergi sistemi uygulanmalı.
Tek konuttan fazla kiralık konutu olan da basamaklı bir vergiye tabi tutulmalı.
Özel sektöre bırakılmış ve konut edindirme temelli konut politikasına alternatif politikalar geliştirilmeli. Örneğin uzun dönemli olarak kullanım hakkının kiralanması gibi.
Arsa sahipleri arsa payı anlaşmalarında alt barem üstüne çıkan her değer için ilave vergilere tabi tutulmalı.
Belli bir büyüklüğün üstünde konut üreten inşaat şirketlerine üretilen konutların belli bir oranını (%10, %20) dar gelirliye tahsis edecek düzenlemeler getirilmeli.
Kiraya üst limit getirilmeli.